Baufinanzierung: Darauf sollten Sie bei einem Forward-Darlehen achten

Wer aktuell eine Baufinanzierung abschließt, der erwischt daher zweifellos einen guten Zeitpunkt. Wenn aber z.B. erst in zwei oder drei Jahren frisches Geld benötigt wird, weil dann die alte Baufinanzierung ausläuft, könnte es vorbei sein mit dem günstigen Baugeld, denn nach den Zinsen in den USA dürften auch die Zinsen in Europa wieder steigen. Und schon ein Prozentpunkt mehr Kreditzins verteuert den durchschnittlichen Immobilienkredit um Zehntausende Euro.

Zins-Aufschlag für Forward-Darlehen gilt für gesamte Laufzeit

Mit einem Forward-Darlehen lassen sich Zinsen, Monatsrate und sonstige Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus verbindlich festlegen. Es handelt sich um eine Art Wette auf die Zinsentwicklung – und wie bei jeder Wette kann der Kunde auch verlieren. Das passiert dann, wenn die Zinsen nicht steigen, sondern sinken.

Der Zinssatz für diese auch „Zukunfts-Kredit“ genannten Verträge ist einige Zehntel Prozentpunkte höher als für Darlehen, die sofort ausgezahlt werden. Die genaue Höhe des Aufschlags hängt vor allem davon ab, wie viel Zeit bis zum Ende der Zinsbindung noch überbrückt werden muss. Bei einer Wartezeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag für Anschluss-Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung etwa 0,2 Prozent Prozentpunkte – etwas günstiger sind die Aufschläge sogar bei 15-jähriger Zinsbindung.

Dieser Aufschlag ist für die gesamte Dauer des Darlehens zu zahlen. Lohnt sich das? Es lohnt sich dann, wenn in zwei Jahren Baugeld 0,6 Prozentpunkt und mehr teurer geworden sein sollte. 

Der Bankenwechsel ist dabei keine große Hürde, heißt es bei der Stiftung Warentest. “Kunden müssen der neuen Bank lediglich eine Vollmacht erteilen. Den Rest erledigen die Banken untereinander”, sagt Experte Sahr. Und die Kosten? „Für die Übertragung der Grundschuld müssen Bank-Wechsler in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Darlehenssumme zahlen. Da lohnt sich der Wechsel schon, wenn die neue Bank einen Zehntelprozentpunkt günstiger ist.”

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An Forward-Darlehen gebunden, auch wenn Zinsen sinken

Allerdings sollte der Kunde auch wissen: „Er ist an diesen Vertrag gebunden“, sagt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte von der Stiftung Warentest. Sollte das Zinsniveau noch weiter sinken, kann der Kunde nicht einfach aussteigen und etwas Billigeres abschließen. Nimmt er das Forward-Darlehen nicht, berechnet ihm die Bank eine „Nichtabnahmeentschädigung“.

Ein Ausweg wäre, das Forward-Darlehen mit einer Kündigungsoption zu vereinbaren. Auch das gibt es mittlerweile. Einige Banken bieten gegen einen weiteren Aufschlag die Möglichkeit an, dass der Kunde das Forward-Darlehen vorzeitig kündigt, je nach Kreditinstitut ist das mal nach einem Monat, mal nach zwei Jahren möglich. Die mögliche Ersparnis bei einem Zinsanstieg wird dadurch natürlich geringer – die Flexibilität, auf günstigere Angebote reagieren zu können, steigt indes.

Wie sich die Nichtabnahmeentschädigung beim Forward-Darlehen vermeiden lässt

Wie gesagt, wer das Baugeld nicht abruft und keine Kündigungsmöglichkeit vereinbart hat, muss eine “Nichtabnahmeentschädigung” zahlen – ähnlich wie bei einem laufenden Kredit, der gekündigt wird. Damit soll der Kunde für den entgangenen Gewinn aufkommen. Dazu kommt ein Zinsschaden, falls die Bank das Geld nach einem Zinsrückgang nicht mehr zum vereinbarten Zinssatz verleihen kann. „Dabei kommt es sehr auf den jeweiligen Vertrag an”, sagt Jörg Sahr. “Waren Kündigungs- und Sondertilgungsrechte vereinbart, wäre das bei der Entschädigung zu Gunsten des Kunden zu berücksichtigen. Generell kann der Ausstieg aber teuer werden.”

Ein Möglichkeit, ohne Schaden aus dem Forward-Darlehen herauszukommen: Wenn die Banker selber das Baugeld nicht auszahlen will und den Vertrag kündigt. Vielen Kunden unbekannt: Mitunter behalten sich die Banken bei Forward-Darlehen vor, einige Monate vor der vereinbarten Auszahlung die Bonität erneut zu prüfen und gegebenenfalls den Kredit noch abzulehnen. Damit wollen die Kreditinstitute zum Beispiel darauf reagieren können, wenn der Kunde zwischenzeitlich seinen Job verloren hat aus anderen Gründen ein „Wackelkandidat“ geworden ist.

Rein theoretisch könnte ein Forward-Darlehen-Kunde provozieren, dass die Bank auf den Kredit verzichtet, etwa indem er mit überzogenen Konten oder unbezahlten Rechnungen Schufa-Einträge „produziert“. Aber das könnte langfristig nachteilige Folgen für die Kreditwürdigkeit haben. Hinzu kommt: Bei einigen Verträgen ist der Kunde sogar dann zur Entschädigung verpflichtet, wenn die Bank von sich aus wegen verminderter Bonität aus dem Forward-Darlehen aussteigt.