Für einen Immobilienkredit, also eine Baufinanzierung, verlangen Banken generell eine „Grundschuld“ als besondere Sicherheit. Wenn die Schulden zurückgezahlt sind, kann sie gelöscht werden. Wer möchte, kann die „Grundschuld“ aber auch stehen lassen. Das kann Vorteile und Nachteile bringen.
Bei der Finanzierung einer Immobilie schließt der Käufer meist zwei „Rechtsgeschäfte“, wie Juristen sagen. Zum einen geht er einen Kreditvertrag ein, mit dem er sich zur Rückzahlung des Geldes verpflichtet. Zum anderen lässt er zugunsten des Kreditgebers eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Damit kann die Bank oder Versicherung im Prinzip jederzeit die Zwangsvollstreckung der Immobilie vornehmen.
Das Besondere an der Grundschuld: Sie besteht anders als eine Hypothek unabhängig von den tatsächlichen Schulden. Wenn also in Höhe von zum Beispiel 100.000 Euro eine Grundschuld eingetragen wurde, kann der Gläubiger bis zu diesem Betrag Ansprüche geltend machen – selbst wenn der Immobilienkredit vielleicht nur noch 50.000 Euro beträgt oder bereits ganz getilgt wurde.
Sicherungsabrede als Schutz vor Doppellast wegen Gundschuld
Theoretisch könnte ein Immobilienkredit-Gläubiger also das Geld doppelt zurückerhalten: einmal per Rückzahlung des Kredites, ein weiteres Mal per Zwangsvollstreckung der Immobilie. „Um das zu verhindern, vereinbaren Kreditgeber und Immobilienkäufer noch zusätzlich eine so genannte Sicherungsabrede“, sagt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest. Damit verpflichtet sich die Bank oder Versicherung, normalerweise einerseits nur im Rahmen der verbliebenen Kreditschuld zu vollstrecken, andererseits nach der Kreditrückzahlung auf die Grundschuld zu verzichten, und zwar per „Löschungsbewilligung“.
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Mit diesem Dokument in der Hand kann der Immobilieneigentümer zum Grundbuch-Amt gehen und den Eintrag entfernen lassen. Dafür sind bei einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro rund 300 Euro an Notar- und Amtskosten zu zahlen. Die Löschung muss aber nicht vorgenommen werden. Die Grundschuld kann bestehen bleiben, und zwar „auf Vorrat“. Es sind durchaus Situationen denkbar, dass der Eigentümer seine Immobilie erneut als Sicherheit benötigt. „Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn für andere Anschaffungen oder für eine größere Modernisierung Kreditbedarf besteht“, so Experte Sahr.
Löschen oder nicht? Eine Grundschuld auf Vorrat hat auch Vorteile
In so einem Fall spart die „Vorrats-Grundschuld“ bares Geld: Während eine Neu-Eintragung insgesamt rund 1.000 Euro kostet, würde eine Weiternutzung der alten Grundschuld nur rund 250 Euro zu Buche schlagen (jeweils inklusive Mehrwertsteuer). Bei einer Weiternutzung wird die alte Grundschuld an den neuen Kreditgeber abgetreten, also sozusagen umgeschrieben.
Seit Banken aber Immobilienkredite verkaufen, kommt jedoch bei vielen Immobilieneigentümer Unbehagen beim Thema Grundschuld auf. Vielleicht wurde der Kredit samt Grundschuld längst verkauft und der Investor aus Übersee vollstreckt irgendwann mit der eigenständigen Grundschuld? Theoretisch ist das ebenfalls möglich, in der Praxis aber ist der Kreditkäufer an die Sicherungsabrede gebunden. Gerät eine Grundschuld in falsche Hände, so ist ein Missbrauch gleichwohl nicht völlig auszuschließen. In so einem Fall müsste sich der Immobilien-Eigentümer mit einer Vollstreckungsgegenklage wehren, Schadenersatzansprüche gegen den früheren Kreditgeber kommen ebenfalls in Betracht. Sicherer wäre es, wenn ein Kreditverkauf generell ausgeschlossen wurde – oder die Grundschuld gelöscht wird.