Kaution, Bürgschaften, Auskünfte: Welche Sicherheiten ein Vermieter verlangen darf

Aus Furcht vor schlechten Mietern möchten sich manche Vermieter am liebsten doppelt und dreifach absichern, etwa mit Kaution, Bürgschaft und mehreren Vertragspartnern. Das erleben vor allem Azubis und Erstsemester, die auf Wohnungssuche sind. Aber wie viel Sicherheiten darf ein Vermieter eigentlich verlangen?

Ein Vermieter, der an den Falschen gerät, kann sich viel Ärger einhandeln. Zahlt der Mieter schon kurze Zeit nach Einzug keine Miete mehr, kann es viele Monate dauern, bis die Wohnung geräumt wird. Der Vermieter bleibt oft auf der ausstehenden Miete sowie den Kosten für Renovierung und Gerichtsverfahren sitzen. Daher ist es durchaus verständlich, dass bei der Mieterauswahl Vorsicht walten soll. Mitunter schießen Vermieter aber über das Ziel hinaus.

Selbstauskunft, Schufa-Auskunft

Der Vermieter kann Auskünfte verlangen, um die Bonität einschätzen zu können. Bei den selbst auszufüllenden Fragebögen gilt aber: Nur wenn ein berechtigtes Interesse an einer Frage besteht, darf sie gestellt werden. Das folgt aus dem Grundsatz von “Treu und Glauben” im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraph 242). Fehlt ein berechtigtes Interesse, etwa bei der Frage nach einer Schwangerschaft, darf der Bewerber lügen. Wird die Lüge später entdeckt, hat der Vermieter keine Handhabe mehr dagegen – er ist an das Mietverhältnis gebunden.

Mietkaution

Sie darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (Paragraph 551 Abs. 1 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Wichtig für Mieter: Die Kaution kann in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbracht werden (Ratenzahlung). Die erste Teilzahlung ist laut Gesetz zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter kann also nicht verlangen, dass die gesamte Kaution sofort gezahlt wird.

Sollte der Vermieter die Wohnungsschlüssel erst rausrücken wollen, wenn er die volle Kaution erhalten hat, so kann der Mieter seinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung notfalls gerichtlich durchsetzen – und unter Umständen sogar Schadenersatz verlangen (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 335/02).

Bürgschaft

Formulierungen wie “Der Mieter ist verpflichtet, innerhalb von zwei Wochen eine Bürgschaft des Vaters nach dem Vordruck des Vermieters vorzulegen” sind grundsätzlich zulässig. Wird eine Bürgschaft abgegeben, bedeutet das, dass ein anderer, etwa der Vater, für die Miete haftet. Wenn allerdings mehrere Sicherheiten vereinbart werden sollen, dürfen diese zusammengerechnet den Höchstbetrag von drei Monatsmieten nicht überschreiten (“Kumulationsverbot”). Sind bereits drei Monatsmieten durch die Geld-Kaution ausgeschöpft, so ist eine weitere Bürgschaftsvereinbarung unwirksam (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 243/ 03)

Aber was soll der Mieter tun, wenn ohne eine solche Passage der Vermieter keinen Vertrag schließen will? “Der Mieter kann in solchen Fällen den Vertrag unterschreiben und später mit Hinweis auf die Unwirksamkeit die Bürgschaft verweigern”, sagt eine Düsseldorfer Rechtsanwältin. “Wurde bereits eine Bürgschaft abgegeben, kann die Herausgabe der Urkunde gefordert werden.”
Vertragspartner: Der Vermieter kann den Vertragsschluss davon abhängig machen, dass z.B. bei einem Pärchen oder einer WG alle den Mietvertrag unterschreiben.

Jeder für sich wird dann gegenüber dem Vermieter zum gleichberechtigten Vertragspartner. Das bedeutet: Der Vermieter kann von jedem der Vertragspartner nach Wahl die volle Miete fordern und notfalls einklagen – natürlich nur ein Mal. Einen Vorteil hat der Gemeinschaftsvertrag aber auch: Will der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, so muss er die Kündigung gegenüber allen Vertragspartner erklären, sonst ist die Kündigung unwirksam.