Eine Ferienwohnung kaufen und damit auch noch Steuern sparen? Ein Steuer-Spareffekt bei Ferienimmobilien im Inland ist tatsächlich möglich. Dafür müssen aber von Beginn an die Weichen richtig gestellt werden.
Im Idealfall sieht es so aus: Die Familie nutzt ein paar Wochen im Jahr die eigene Ferienwohnung, die andere Zeit wird sie vermietet. Da die Ausgaben, insbesondere wegen Kreditzinsen, Abschreibung und laufenden Nebenkosten, höher sind als die Mieteinnahmen, entstehen rote Zahlen. Die Verluste mindern über Jahre das zu versteuernde Einkommen und damit die zu zahlenden Steuern. Am Ende hat der Fiskus per Steuerersparnis die Ferienimmobilie gesponsert.
So wäre es ideal, aber so einfach macht der Staat das Steuernsparen nicht. Die Rechtsprechung hat in den vergangenen Jahren die Voraussetzungen bei Ferienimmobilien immer weiter hochgeschraubt. Wer Vermietungsverluste geltend machen will, muss mittlerweile einiges beachten – vor allem dürfen keine Zweifel an der „Gewinnerzielungsabsicht“ aufkommen, also an der Absicht, irgendwann damit Geld verdienen zu wollen. Ansonsten spricht das Finanzamt von „Liebhaberei“ und mit der Steuerersparnis wird es nichts. Bei Ferienimmobilien mit Steuervorteil sind zwei Strategien zu unterscheiden.
Steuern der Ferienimmobilie OHNE Eigennutzung
Der Käufer möchte derzeit die Ferienimmobilie zunächst gar nicht selber nutzen. Er denkt vielleicht daran, erst mal nur Vermietung zu betreiben, Steuern zu sparen und später als Rentnern ein paar Monate im Jahr die Zeit dort zu verbringen.
Diese Variante ist noch am unkompliziertesten, allerdings sind selbst ohne Eigennutzung Hürden zu nehmen, damit die steuerlichen Verluste anerkannt werden. So muss die reine Vermietung auch glaubhaft gemacht werden können, etwa per Vertrag mit einem Makler, worin die Eigennutzung für das gesamte Jahr ausgeschlossen wurde.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) steht eine Gewinnerzielungsabsicht außerdem dann in Frage, wenn der Ferienimmobilien-Eigentümer die „ortsübliche Vermietungszeit“ (Az: IX R 57/02) mindestens 25 Prozent unterschreitet. Oder mit anderen Worten: Mindestens 75 Prozent der üblichen Zeit sollte vermietet sein, wobei typische Probleme berücksichtigt werden (z.B. keine Vermietung wegen Umbau). Wie viele Wochen oder Monate im Jahr üblich sind, weiß normalerweise der örtliche Tourismusverband.
Mein Finanztip: Wer die Mindestvermietungszeit nicht schafft, der kann den Werbungskostenabzug noch retten, indem er eine Ertragsprognose über 30 Jahre aufstellt. Die Ertragsprognose muss zum Ergebnis kommen, dass zumindest nach 30 Jahren ein Überschuss mit der Ferienvermietung erzielt wird.
Steuern der Ferienimmobilie MIT Eigennutzung
Mit Eigennutzung: Soll sowohl vermietet als auch selbst genutzt werden (dazu gehört übrigens eben so die kostenlose Überlassung an Angehörige oder Freunde), darf das Finanzamt den Nachweis per Ertragsprognose erwarten, dass die Einnahmen über einen Zeitraum von 30 Jahren die Kosten und die Abschreibungen übersteigen werden (IX R 48/06). Ist ein Überschuss nicht zu erwarten, so werden die Werbungskosten wegen „Liebhaberei“ nicht anerkannt.
Bei einer positiven Ertragsprognose, muss das Finanzamt die Werbungskosten zumindest anteilig anerkennen, und zwar entsprechend dem Verhältnis von Vermietung (absetzbar) zu Selbstnutzung (nicht absetzbar). Das bedeutet, je mehr die Ferienimmobilie aufs Jahr gesehen vermietet wird, desto mehr vom laufenden Aufwand kann gegengerechnet werden.
Aber was ist mit den Leerstandzeiten? Wie sie verteilt werden, hängt davon ab, ob die Selbstnutzung jederzeit oder nur zeitweise möglich war (BFH, Az: IX R 97/00). Bei jederzeitiger Selbstnutzung, werden die Leerstandszeiten entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung verteilt. Wird die Zeit für die Eigennutzung genau festlegt – etwa nur Juli – gehen die Kosten während der Leerstandes voll in die Vermietungsrechnung ein.