Hauskauf: Was Unverheiratete Paare beachten müssen

Wenn ein unverheiratetes Paar ein Haus oder eine andere Immobilie kaufen will, muss es noch mehr hinschauen als ein verheiratetes Paar. Lesen Sie hier, was die Rechtsprechung sagt und welche Tricks es gibt, Steuern zu sparen.

Die „Wilde Ehe“ hat sich längst etabliert, über drei Millionen gibt es derzeit in Deutschland. Selbst in der Generation der über 40-Jährigen sind nichteheliche Lebensgemeinschaften inzwischen häufig anzutreffen. Das ist meist das Alter, in dem der Wunsch nach einem Hauskauf größer wird. Beim Immobilienkauf ohne Trauschein gibt es aber einiges zu beachten.

Die 4 wichtigsten Fragen für ein unverheiratetes Paar beim Hauskauf

Wie Ehepaare sollten Lebenspartner insbesondere daran denken, was aus der Immobilie bei einer Trennung oder im Todesfall wird. Während der Gesetzgeber für Ehepaare Regeln vorgibt (die per Ehevertrag geändert werden können), müssen sich nicht verheiratete Immobilienkäufer mehr Gedanken machen und Vereinbarungen treffen. Wichtige Fragen für den Fall einer späteren Trennung sollten sein:

1. Wer darf nach einer Trennung in der Immobilie bleiben, wer muss ausziehen?
2. Wer muss nach einer Trennung die Raten für das Hypothekendarlehen weiter bezahlen?
3. Wenn die Immobilie verkauft werden soll: Wem steht wie viel vom Verkaufserlös zu, wie wird ein Gewinn oder Verlust verteilt?
4. Wer hat ein Anrecht auf gemeinsam angeschaffte Einbauten und Möbel?

Fehlen klare Regelungen, kann es zu Ungerechtigkeiten kommen, etwa wenn ein Partner viel mehr Geld oder Arbeit in die gemeinsame Immobilie gesteckt hat. Zwar hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen (Az: XII ZR 179/05 und XII ZR 39/06) die Ehe ohne Trauschein der regulären Ehe angenähert. Zumindest wenn ein erheblicher Vermögenswert wie ein Wohnhaus geschaffen wurde, sei auch bei einer “Wilden Ehe” oder anderen Partnerschaften ein “rechtlich schutzwürdiges Ausgleichsbedürfnis” zu sehen, so der BGH.  Ansprüche könnten nach den Vorschriften für Privat-Gesellschaften, „ungerechtfertigter Bereicherung“ sowie dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gestellt werden.

Damit ist der Schutz unverheirateter Partner verbessert worden”, sagt ein Düsseldorfer Fachanwalt für Familienrecht. “Schon um die Frage, wann ein Vermögenswert erheblich ist, kann man aber streiten. Außerdem ist laut BGH immer auf den Einzelfall abzustellen, was einigen Beurteilungsspielraum lässt.“ Hinzu kommt: Wer einen Anspruch geltend macht, der muss alles detailliert nachweisen können, etwa mit alten Rechnungen.

Partnerschaftsvertrag oder GbR

In einem Partnerschaftsvertrag lassen sich vorab viele Regelungen treffen, etwa für einen späteren Geldausgleich. Alternative dazu ist die Gesellschaft bügerlichen Rechts (GbR). Die GbR kann direkt bei der Beurkundung des Kaufvertrages für das Haus gegründet werden. In diesem Fall werden neben der Gesellschaft als Eigentümerin beide Partner als Gesellschafter ins Grundbuch eingetragen. In beiden Fällen lässt sich z.B. festlegen, welcher Partner den anderen auszahlt und künftig die Tilgungs- und Zinszahlungen übernimmt. Zu klären ist zudem, wie hoch die Abfindung des ausziehenden Partners ist. Ob GbR oder Partnerschaftsvertrag die richtige Wahl sind, sollte mit einem Fachanwalt besprochen werden.

Das Paar im Grundbuch

Von besonderer Bedeutung ist aber das Grundbuch: Wer dort eingetragen ist, hat die Rechte an der Immobilie, also dem Haus oder Wohnung. Beide Partner können ins Grundbuch aufgenommen werden, auch mit unterschiedlichen Anteilen. Hat der eine Partner 70 Prozent des Kaufpreises übernommen, der andere 30 Prozent, können genau so die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch verteilt werden.

So regeln unverheiratete Paare den Todesfall

Der Todesfall ist ebenfalls zu regeln: Anders als bei Ehepaaren gibt es kein gesetzliches Erbrecht für nicht verheiratete Partner. Es kann daher passieren, dass gesetzliche Erben wie Eltern und Geschwister die Anteile des verstorbenen Partners übernehmen. Der überlebende Partner würde z.B. gemeinschaftlich Eigentümer mit den Eltern. Ein gemeinschaftliches Testament, in dem man den Partner als Erbe einsetzt oder ihm den eigenen Anteil der Immobilie als Erbschaft überträgt, könnte zwar helfen, ist aber nur bei Eheleuten wirksam.

Der ganze Ärger lässt sich mit einem Erbvertrag verhindern, der bei einem Notar abzuschließen ist. Einzelne Testamente der beiden Lebenspartner sind ebenso möglich. Da bleibt jedoch etwas Ungewissheit. Denn: Die Testamente können auch einseitig geändert werden, möglicherweise ohne, dass der andere etwas davon erfährt. Besser also ist es, wenn unverheiratete Paare nicht für den Hauskauf zum Notar gehen, sondern auch für den Erbvertrag.

Die Steuern bei einem unverheirateten Paar

Steuerlich sind unverheiratete Paare deutlich schlechter gestellt als Eheleute. Sie müssen höhere Erbschaftssteuern zahlen als verheiratete Paare und der erbschaftssteuerliche Freibetrag beläuft sich nur auf 20.000 Euro, bei Ehegatten sind es 500.000 Euro. Um eine Erbschaftssteuer zu umgehen und um dem überlebenden Partner das alleinige und umfassende Wohn- und Nutzrecht zu sichern, rät die ARAG Rechtsschutzversicherung, die Immobilie z. B. an die Kinder oder andere nahe Verwandte zu vererben und dem Partner ein lebenslanges so genanntes Nießbrauchsrecht daran einzuräumen.

Ein weiterer Steuerspartrick ist der Übertragungsvertrag. Damit überträgt man seinen Anteil an der Immobilie noch zu Lebzeiten auf den Partner, ohne dass eine Schenkungssteuer anfällt. Dieser Vertrag muss von einem Notar geschlossen werden. Er kommt nur im Todesfall zum Tragen und beide Partner sollten ungefähr gleich alt sein. Denn dann behandelt der Fiskus die Übertragung nicht als Schenkung, sondern als gleichwertiges Rechtsgeschäft, bei dem keiner der beiden Vertragspartner weiß, wer zuerst verstirbt.

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