Heizungsgesetz: Darauf müssen sich Mieter und Vermieter einstellen

Zum 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das sogenannte Heizungsgesetz – in Kraft. Damit werden Vorgaben für neu installierte Heizungsanlagen Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben werden.

Lesen Sie hier einen Überblick, was auf Mieter und Vermieter zukommt.

• Vermieter dürfen ab dem 1. Januar 2024 die Kosten für den Einbau einer neuen Heizung auf die Mieter umlegen.
• Die Mieterhöhung ist auf maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt.
• Mieter können sich auf eine wirtschaftliche Härte berufen, wenn die Mieterhöhung für sie nicht zumutbar ist.
• Bei einer Indexmiete kann die Mieterhöhung nicht geltend gemacht werden.
• Vermieter können wählen, ob sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen und die jährliche Miete um zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, oder ob sie auf Fördermittel verzichten; dann darf die Modernisierungsumlage acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umfassen.

Rechenbeispiel (Quelle: DMB):

Ein Vermieter investiert 80.000 Euro in den Einbau einer Wärmepumpe in ein 500 Quadratmeter großes Mietshaus. Dafür erhält er einen staatlichen Zuschuss von 30 Prozent. Die Zuschusshöhe von 24.000 Euro (30 Prozent von 80.000 Euro) wird von den Renovierungskosten abgezogen. Die verbleibenden Kosten von 56.000 Euro werden um 15 Prozent für eingesparte Wartungskosten reduziert, was einem Betrag von 8.400 Euro entspricht. Die förderfähigen Renovierungskosten, die auf die Mieter umgelegt werden können, betragen 47.600 Euro.

Davon darf der Vermieter die jährliche Miete dauerhaft um 10 Prozent erhöhen, das sind 4.760 Euro pro Jahr oder 396,67 Euro pro Monat für das gesamte Gebäude mit 500 Quadratmetern. Das bedeutet für einen Mieter in einer 70 Quadratmeter großen Wohnung, dass ihm ein anteiliger Betrag von 0,79 Euro pro Quadratmeter berechnet werden kann (396,67 Euro dividiert durch 500 Quadratmeter = 0,79 €/m² x 70 m²). Seine Miete würde sich dadurch um 55,30 Euro pro Monat erhöhen. Allerdings ist der maximale Renovierungszuschlag bei einem Heizungswechsel auf 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat begrenzt (siehe Punkt 4). Daher kann der Vermieter die Miete nur um maximal 35 Euro pro Monat erhöhen (0,50 Euro x 70 m²).

• Bei einem Heizungstausch muss die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegen, damit die Vermieter die aufgewendeten Kosten in voller Höhe umlegen können.
• In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen Vermieter die 65-Prozent-Anforderung beim Heizungstausch spätestens nach dem 30. Juni 2026 einhalten. In Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern gilt dies spätestens nach dem 30. Juni 2028.

Ausführlich: Das Heizungssetz und die Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Neubauten

Ab Januar 2024 gelten für Heizungsanlagen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten neue Vorgaben. Diese besagen, dass die Heizungen ihren Wärmebedarf zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien decken müssen. Für Neubauten in Baulücken gelten die gleichen Übergangsfristen wie für bestehende Gebäude.

Bestandsbauten

Für Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden besteht keine Pflicht, diese auszutauschen. Erst ab dem Jahr 2045 besteht eine solche Pflicht. Eine vor 2024 installierte Gas- oder Ölheizung kann auch nach Inkrafttreten des Gesetzes weiter betrieben werden. Bei einer Reparatur besteht keine Verpflichtung, auf eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbarer Energie umzurüsten. Erst wenn Vermieter sich entscheiden, die alte Heizung gegen eine neue zu ersetzen, muss die neue Heizung die Anforderungen des Gesetzes erfüllen.

Fristen für Großstädte

Für diesen Fall gelten jedoch noch einmal Übergangsfristen. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen Vermieter die 65-Prozent-Anforderung beim Heizungstausch spätestens nach dem 30. Juni 2026 erfüllen. In Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern gilt dies spätestens nach dem 30. Juni 2028.

Freiwilliger Austausch

Es besteht die Möglichkeit, die Heizungsanlage freiwillig auf erneuerbare Energien umzustellen, bevor diese Fristen ablaufen. Eine Erdgas- oder Ölheizung kann weiterhin eingebaut werden, muss jedoch ab dem Jahr 2029 einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien nutzen. Vermieter müssen sich vor dem Einbau einer Erdgas- oder Ölheizung über wirtschaftliche Risiken und mögliche Alternativen beraten lassen.

Ausnahmen für Gas- oder Ölheizungen, H2-Ready-Heizungen und Gasetagenheizungen

Nach Ablauf dieser Fristen dürfen Vermieter grundsätzlich nur noch eine neue Heizung einbauen, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Es gibt jedoch Ausnahmen für Gas- oder Ölheizungen, H2-Ready-Heizungen und Gasetagenheizungen.

• Die kommunale Wärmeplanung spielt eine wichtige Rolle bei der Umsetzung der Übergangsfristen für bestehende Gebäude. Gemeinden müssen bis zum 30. Juni 2026 bzw. 30. Juni 2028 Pläne erstellen, aus denen hervorgeht, ob ein Anschluss an ein Fernwärmenetz möglich ist oder das Gasnetz vor Ort auf Wasserstoff umgerüstet wird. Vermieter können auf der Grundlage dieser Planung entscheiden, mit welcher Heizungstechnologie sie die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen wollen.
• Es gibt Ausnahmen von dem Grundsatz, dass nach dem 30. Juni 2026/2028 nur noch Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien installiert werden dürfen. Beim ersten Austausch der Heizungsanlage kann noch für maximal fünf Jahre eine Heizungsanlage eingebaut werden, die diese Vorgabe nicht erfüllt. Bei irreparabel defekten Erdgas- oder Ölheizungen kann für weitere fünf Jahre eine neue Erdgas- oder Ölheizung eingebaut werden. Bei einer geplanten Anbindung an ein Wärmenetz können Vermieter für längstens zehn Jahre eine Erdgas- oder Ölheizung betreiben, sofern ein Wärmelieferungsvertrag mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien vorliegt.
• Es gibt keine vorgeschriebene Heizungstechnologie. Vermieter können frei wählen, mit welcher Heizungsanlage sie die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen. Möglich sind der Anschluss an ein Fernwärmenetz, der Einbau einer elektrischen Wärmepumpe, einer solarthermischen Anlage oder einer Biomasseanlage. In gut gedämmten Gebäuden kann auch eine Stromdirektheizung installiert werden. Gasheizungen können weiterhin eingebaut werden, wenn sie zu 65 Prozent mit grünen Gasen betrieben werden.
• Eine H2-Ready-Heizung ist eine Heizungsanlage, die Erdgas verbrennen und auf eine Verbrennung von 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden kann. Vermieter können auch nach 2026 bzw. 2028 eine H2-Ready-Heizungsanlage einbauen und diese bis zum Netzanschluss mit fossilem Erdgas betreiben. Sobald das Wasserstoffnetz verfügbar ist, muss die Heizung auf den Betrieb mit Wasserstoff umgestellt werden.
• Bei einer dezentralen Wärmeversorgung mit Gasetagenheizungen gilt eine Übergangsfrist von fünf Jahren. Innerhalb dieser Frist müssen Vermieter entscheiden, ob die Wärmeversorgung zukünftig zentral oder dezentral erfolgen soll. Bei einer zentralen Heizungsanlage haben sie weitere acht Jahre Zeit, um diese fertigzustellen. Bei einer dezentralen Wärmeversorgung müssen alle nach Ablauf der fünf Jahre neu eingebauten Etagenheizungen zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.