Wer Werbung oder Internetseiten von Immobilienmakler betrachtet, der findet mitunter Hinweise wie „Nachweismakler“ oder auch mal „Vermittlungsmakler“. Diese feine Unterscheidung findet sich ebenfalls in einigen Maklerverträgen – und davon kann abhängen, ob der Kunde am Ende Provision zahlen muss.
Das Gesetz nennt die beiden Makler-Typen in einem Atemzug. Zahlen muss ein Auftraggeber, „wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt“ (Paragraph 652, Bürgerliches Gesetzbuch). Ein Immobilienmakler kann auch beides sein, also Nachweis- und Vermittlungsmakler. Ist er nur eins von beiden, kann das Folgen für den Provisionsanspruch haben.
Nachweismakler
Ein solcher Makler hat lediglich die Aufgabe, seinem Kunden Interessenten zu benennen und die Möglichkeit zu Vertragsschluss nachzuweisen. Er muss nicht zwischen zwei Seiten vermitteln und seinen Kunden besonders gut erscheinen lassen. Zum Nachweis gehören einerseits ein konkretes Objekt, andererseits Namen und Anschriften von möglichen Vertragspartnern. „Es ist nicht erforderlich, dass eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist“, urteilte jüngst der Bundesgerichtshof (Az: III ZR 82/08). Kommt es später ohne weiteres Zutun zum Vertrag, so besteht Anspruch auf die Provision – in Maklerkreisen lieber Courtage genannt.
Vermittlungsmakler
Vermittlungsmakler: Dieser Makler tut mehr als nur Adressen weiterzuleiten. Er ermöglicht es, dass Interessenten direkt in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Kunden einsteigen können. Vor allem aber wirkt er auf den Interessenten ein, dass es zum Vertragsschluss kommt – etwa indem er die Vorzüge des Objektes verdeutlicht und Vorschläge zur Vertrags- oder Preisgestaltung macht. Der Courtagesanspruch besteht ebenfalls nur bei Erfolg, also bei Vertragsabschluss.
Urteile um Provisionsanspruch des Immobilienmaklers
Ein schlampig formulierter Maklervertrag kann möglicherweise ein Vorteil für den Kunden sein, wenn er sich um die Provision drücken kann. So entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Rostock: Wenn ausdrücklich von einer „Vermittlungsprovision“ die Rede ist, dann muss auch eine Vermittlung erfolgt sein. Ein schlichter Nachweis reiche dann nicht, um einen Provisionsanspruch zu begründen (Az: 1 U 38/99).
Der reine Nachweis-Makler wiederum muss möglicherweise seine Provision in den Wind schreiben, wenn der Kunde die Adresse bereits kannte (so genannter Vorkenntniseinwand). Sind aber gleichzeitig Vermittlungsleistungen erfolgt, muss der Kunde zahlen (Oberlandesgericht Hamburg, Az: 9 U 39/01). Bei einem Nachweis-Makler hätte es der Kunde also leichter, wegen Vorkenntnis die Provision zu verweigern.
Der Immobilienmakler darf aber auch nicht zu weit gehen, damit ein Vertrag zustande kommt. Bei unkorrekten Angaben sind Gerichte wenig zimperlich: Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az: 7 U 59/98) versagte einen Provisionsanspruch, weil der Immobilienmakler aus den Unterlagen von zwei widersprüchlichen Wohnflächenangaben wusste und nur die größere dem Kunden nannte. Der Provisionsanspruch sei verwirkt, wenn der Makler eine schwere Vertragsverletzung begehe. Noch weiter ging jüngst das Oberlandesgericht Frankfurt: Es verurteilte einen Immobilienmakler zu Schadenersatz, weil er – eigenmächtig ohne Informationen des Verkäufers – zum Sanierungsstand eines Gebäudes falsche Angaben gemacht hatte (Az: 15 U 137/07).
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