Der erheblich gestiegenen Immobilienpreise bewegen einige Vermieter dazu, ihre Wohnung oder ihr Haus zum Kauf anzubieten. Mieter allerdings ärgern sich meist über Kaufinteressenten, die die Immobilie besichtigen wollen. Wie oft muss eigentlich die Tür für Besichtigungen aufgemacht werden?
Der Vermieter muss berechtigte Interessen vorweisen können, damit er oder vom ihm autorisierte Personen in die Wohnung hineinzulassen sind. Besuche sind generell mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen. Sehen Sie hier eine Auswahl guter Gründe, wann eine Besichtigung zulässig ist.
Mieterwechsel, Wohnungsverkauf: Läuft ein Mietverhältnis aus, so besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, dass er im Anschluss einen neuen Mieter bekommt. Mietinteressenten und Makler sind daher ebenso in die Wohnung zu lassen (u.a. Landgericht Hamburg, Az: 307 S 349/93). Eine Anmeldung ist aber notwendig. Außerdem müssen sich die Leute auf Wunsch ausweisen können. Zudem muss der Mieter nicht dulden, täglich besucht zu werden. Ein bis zwei Besichtigungstermine pro Woche sind laut Rechtsprechung genug (u.a LG Kiel, WM 93, S. 52). Andererseits: eine Aufwandsentschädigung dafür kann der Mieter nicht fordern (AG Landsberg, Urteil v. 6.2.2017, 3 C 701/16).
Das Bundesverfassungsgericht hat weitere Grenzen gezogen (Az: 1 BVR 2285/03). So muss der Mieter demnach weder aktiv mitwirken, dass Termine mit Kaufinteressenten zu Stande kommen noch muss er extra seine Wohnung aufräumen oder es dulden, dass Kauf-Interessenten fotografieren. In dem Fall vor dem Bundesverfassungsgericht war einem Mieter gekündigt worden, weil er angeblich den Verkauf vereitelt hatte. Die Verfassungsrichter hielten das für unzulässig, da das Grundgesetz die Wohnung besonders schütze (Artikel 13 Grundgesetz) und das Mietverhältnis wie ein Eigentumsrecht zu sehen sei (Artikel 14 Grundgesetz).
Ein Vermieter wollte besonders pfiffig sein und machte einen Vertrag mit der Klausel, die ihm ein Zutrittsrecht zur Wohnung sogar ohne vorherige Terminabsprache und ohne Ankündigung einräumte. Es kam zum Streit darüber – und das Amtsgericht Hamburg (Az:. 49 C 513/05) erklärte die Klausel für unwirksam, da der Mieter unangemessen benachteiligt würde.
Wann der Vermieter noch eine Besichtigung fordern darf
Ablese-Termine: In der Regel muss ein Mal im Jahr der Verbrauch von Heizungsenergie und Wasser gemessen werden. Meist geschieht das am Jahresanfang. Die Mitarbeiter der vom Vermieter oder Verwalter beauftragten Ablese-Firma muss der Mieter in die Wohnung lassen. Beim Termin hat der Mieter kein Mitspracherecht, er muss aber wenigstens zehn Tage vorher informiert werden. Eine Routine-Kontrolle etwa vom Zustand der Heizung ist dem Vermieter alle zwei Jahre zuzugestehen (dazu enthält meist schon der Mietvertrag eine Regelung).
Gefahrenabwehr: Gab es im Haus oder in einer Wohnung z.B. einen Wasserrohrbruch, muss der Vermieter jeder Zeit die Gelegenheit bekommen, weitere Schäden zu verhindern. Eine Terminvereinbarung ist in diesem Fall natürlich nicht notwendig. Stellt sich der Mieter in solchen Notfällen stur, macht er sich möglicherweise schadenersatzpflichtig. Wenn es z.B., aus der Wohnung wegen Verwahrlosung stinkt, darf der Vermieter ebenfalls rein. Fotos von dem Zustand der Wohnung sind aber während der Dauer des Mietverhältnisses tabu – das wäre eine Verletzung der Privatsphäre des Mieters.