Zahlreiche Mietverträge enthalten Klauseln, wonach der Mieter für so genannten Kleinreparaturen aufzukommen hat. Dafür müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört, dass es sich um Gegenstände handelt, die dem häufigen Zugriff der Mieter unterliegen.
Für die laufende Instandhaltung eines Mietobjektes ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. So regelt es Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Vermieter steht in der Pflicht, dass der Gebrauchswert der Wohnung so erhalten bliebt, wie er bei Vertragschluss war. Von der gesetzlichen Regelung kann im Mietvertrag abgewichen werden. Die Rechtssprechung hat dafür enge Grenzen gezogen.
Die Voraussetzungen, unter denen Kleinreperaturen vom Mieter zu tragen sind
Mit den Kosten dafür kann der Mieter nur dann belangt werden, wenn folgende Punkte gegeben sind:
- Der Mietvertrag beschreibt genau, für welche Teile in der Wohnung die Kleinreparatur-Regelung gelten soll, etwa Fenster- und Türverschlüsse sowie Heiz- und Kocheinrichtungen. Auf den Mieter kann lediglich die Pflicht abgewälzt werden, für einen Kleinschaden zu zahlen – er kann nicht verpflichtet werden, die Reparaturen selber auszuführen oder zu beauftragen.
- Es muss sich um Wohnungsbestandteile handeln, die dem häufigen, unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das ist etwa bei einer Herdplatte der Fall, wenn ein Herd mitvermietet wurde. Denn der Mieter kann die Abnutzung durch Pflege beeinflussen.
- Anders sieht das zum Beispiel bei einem defekten Badezimmerabfluss aus, entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg. Mit einer Kleinreparatur-Klausel solle der Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache angehalten werden. Ein Abwasserrohr unterliege aber nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß durch sorgsame Behandlung zu verringern (Az: 212 C 65/11).
- Die Belastung Mieters muss vertraglich begrenzt sein, und zwar im Einzelfall auf etwa 75 bis 120 Euro. Aufs Jahr gesehen sind etwa sechs Prozent des Jahresnettomiete zulässig. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahr 1992. Die obersten Zivilrichter hatten seinerzeit einen Betrag von 150 Mark pro Einzelfall oder 300 Mark im Jahr genannt (Az: VIII ZR 129/91).
Dieser inzwischen auf Euro umgerechnete Wert von etwa 75 Euro ist aber nicht festgemeißelt. Denn auf Grund der Geldentwertung ist die reale Belastung des Mieters gesunken. Selbst wenn nur eine jährliche Geldentwertung von zwei Prozent seit dem Urteilsspruch angesetzt wird, ergibt sich mittlerweile ein zulässiger Höchstbetrag von etwa 100 Euro bis 120 pro Kleinreparatur. Das Amtsgericht Braunschweig hat bereits vor einigen Jahren 100 Euro für zulässig erachtet (Az: 116 C 196/05).
Kleinreparaturen: Es gilt das Alles-oder-nichts-Prinzip:
Bisweilen ist in Mietverträgen oft noch von 75 Euro die Rede. Dieser Betrag gilt dann auch. Ein häufiger Irrtum bei Mietern wie Vermietern: Die Höchstgrenze ist nicht etwa als eine Art Selbstbeteiligung zu verstehen. Es gilt das Alles-oder-nichts-Prinzip: Bis zum vertraglichen genannten Betrag muss der Mieter alles bezahlen – und gar nichts, wenn die Handwerker-Rechnung darüber hinaus geht. Eine Rechnung über z.B. 120 Euro geht komplett zu Lasten des Vermieters.
Eine wichtige Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf dazu: Durch eine Kleinreparatur-Klausel im Mietvertrag wird der Mieter nicht verpflichtet, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (Az: 24 U 183/01).