Die aktuellen Mietpreise kommen manchen Mietern wie Wucher vor – vor allem wenn sie entdecken, dass eine ähnliche Wohnung im gleichen Haus oder in der gleichen Straße viel günstiger vermietet wird. Wann ist der Vorwurf Wucher eigentlich berechtigt und kann strafrechtlich verfolgt werden?
Wird eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, so gilt grundsätzlich das Prinzip der Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Der Vermieter kann bei frei finanzierten Immobilien so viel fordern, wie er möchte – sofern die Vorschriften der seit 2019 reformierten „Mietpreisbremse“ beachtet wurden. Die Mietpreisbremse gilt aber nicht überall und lässt außerdem zahlreiche Ausnahmen zu, etwa bei Neubauten. In bestimmten Fällen greifen jeodch weitere Schutzgesetze, auf die sich ein Mieter berufen kann
Das Wirtschaftsstrafgesetz: Nach Paragraf 5 sind Mieten „unangemessen hoch“, wenn sie „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen“. Die örtliche Vergleichsmiete muss also um mehr als 20 Prozent überschritten werden.
Die Folge kann sein, dass einerseits die unangemessene Miete per Gerichtsurteil reduziert wird und andererseits der Vermieter zu einer Geldbuße verdonnert wird (bis zu fünfzigtausend Euro). Der entscheidende Punkt ist, dass der Vermieter eine Mangel-Lage auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt haben muss. Allein eine hohe Miete reicht nicht.
Mietwucher nur, wenn Mieter auf Wohnung angewiesen
Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte dazu schon lange vor der aktuellen Mietenkrise, der Mieter müsse darlegen und beweisen können, warum er auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages letztlich angewiesen war. Dazu gehöre, die Wohnungssuche zu beschreiben und die Gründe zu nennen, warum keine andere Wohnung infrage kam (Az: VIII ZR 190/03). Dabei sei auf die Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet, so der BGH in einem weiteren Urteil (VIII ZR 44/04).
Das Strafgesetzbuch: Während die Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann, ist der Mietwucher eine Straftat und kann mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren enden. Nach Paragraf 291 des Strafgesetzbuches ist das aber nur den Fall, wenn bei der Vermietung von Wohnräumen „die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wurde. Außerdem muss ein „auffälliges Missverhältnis“ vorliegen. Davon wird ausgegangen, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt, bei gewerblicher Vermietung 100 Prozent (Kammergericht Berlin, Az: 12 U 5939/99).
Wichtig ist aber, dass der Mieter etwa wegen einer Zwangslage gerade keine freie Entscheidung hatte. Nur in seltenen Fällen kommen Mieter damit durch. Wenn es indes gelingt, ist der Mietvertrag teilweise unwirksam – der Mieter muss nur die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen.
Zusammenfassung
- Manche Mieter empfinden die aktuellen Mietpreise als Wucher und fragen sich, wann dieser Vorwurf berechtigt und strafrechtlich relevant ist.
- Bei neu vermieteten Immobilien gilt grundsätzlich das Prinzip der Vertragsfreiheit, jedoch gibt es Ausnahmen und Schutzgesetze für Mieter, die in bestimmten Fällen greifen.
- Mietwucher ist nur dann strafbar, wenn der Vermieter eine Mangel-Lage ausgenutzt hat und der Mieter aufgrund von Zwangslagen oder Unerfahrenheit keine freie Entscheidung hatte.
§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung)
Gesetzestext § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung), auch Wucher-Paragraph genannt:
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.