Nebenkosten: Vermieter muss Zähler eichen lassen

Wenn die jährliche Betriebskosten-Abrechnung kommt, muss mancher Mieter schwer schlucken. Gerade wenn eine dicke Nachzahlung ansteht, stellt sich die Frage, ob denn der Verbrauch etwa von Warmwasser richtig gemessen wurde. Ein Blick auf das Eichsiegel kann weiterhelfen.

Ein Messgerät für den Verbrauch etwa von Wasser kann durchaus irren, zum Beispiel wenn sich Kalk oder Rost im Zähler festgesetzt haben. Der einzelne Mieter bezahlt dann möglicherweise zu viel oder zu wenig an Betriebskosten. Der Gesetzgeber hat deshalb im Eichgesetz vorgeschrieben, dass ein Vermieter Strom-, Gas- oder Wasserzähler regelmäßig überprüfen lässt und die Genauigkeit bestätigt wird.

Die Fristen dafür sind ziemlich unterschiedlich: So ist eine Eichung von Wärme- und Warmwasserzähler laut „Anlage B“ zum Eichgesetz fünf Jahre gültig, die Eichung eines Kaltwasser-Zählers wiederum sechs Jahre, eines Stromzählers mit Läuferscheibe immerhin 16 Jahre. Auf der Geräteplombe oder der Klebemarke lässt sich erkennen, wann zuletzt geprüft wurde und wann eine neue Prüfung fällig wird.

Keine Eichpflicht für Verdunstungsröhrchen

An den bei Heizkörpern üblichen Verdunstungsröhrchen oder elektronischen Verbrauchsmessgeräten wird der Mieter allerdings vergeblich nach solchen Daten suchen. Hierfür besteht keine Eichpflicht, da nur der anteilige Verbrauch innerhalb einer Wohnung gemessen wird. Die meist im Keller untergebrachten Heizkostenzähler unterliegen wiederum der Eichpflicht.

Steht eine Überprüfung an, so müsste der Zähler eigentlich ausgebaut und zum Eichamt oder einer anerkannten Prüfstelle (etwa von Herstellern und Versorgern) gebracht werden. Weil es günstiger ist, werden in der Praxis aber die alten Messgeräte einfach gegen neue oder überholte ausgetaucht die Kosten dafür können auf Mieter umgelegt werden.

Nach Beschwerde beim Eichamt kann Bußgeld verhängt werden

Was aber kann der Mieter tun, wenn der Vermieter nicht auf die Eichfristen achtet und Zähler mit abgelaufener Frist laufen lässt? Dann kann nach einer Beschwerde beim Eichamt ein Bußgeld wegen Ordnungswidrigkeit verhängt werden. Außerdem dürfen die Werte eines ungeeichten Messgerätes nicht für eine verbrauchsabhängige Abrechnung verwendet werden.

Der Vermieter wird Wärme und Warmwasser (für die Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist) dann ersatzweise allein nach Quadratmetern abrechnen – was dem Mieter das Recht gibt, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen“ (Paragraph 12 Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung).

Hat ein Mieter bei einem noch geeichten Messgerät Zweifel, ob die Erfassung korrekt ist, kann er eine Befundprüfung bei Eichamt veranlassen. Die Kosten dafür gehen zu Lasten des Vermieters, sollten die Zweifel des Mieters berechtigt gewesen sein. Ansonsten muss der Mieter dafür aufkommen.

Viel wichtiger für den Mieter aber: Die Werte eines ungeeichten Messgerätes dürfen generell nicht für eine verbrauchsabhängige Abrechnung verwendet werden (Paragraph 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a Eichgesetz) – es sei denn, dass der Vermieter den Nachweis führen kann, dass richtig gemessen wurde. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil zu einem ungeeichten Wasserzähler (Az: VIII ZR 112/10). In diesem Fall war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt worden. Aus der Prüfbescheinigung ging hervor, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren. Trotz fehlender Eichung wurde dem Vermieter zugestanden, die Nebenkosten anhand der Wasserzähler-Daten abzurechnen.

Eine andere Möglichkeit: Der Vermieter kann Wärme und Warmwasser (für die Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist) ersatzweise allein nach Quadratmetern abrechnen – was dem Mieter das Recht gibt, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen“ (Paragraph 12 Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung). 

Hat ein Mieter bei einem noch geeichten Messgerät Zweifel, ob die Erfassung korrekt ist, kann er eine Befundprüfung bei Eichamt veranlassen. Die Kosten dafür gehen zu Lasten des Vermieters, sollten die Zweifel des Mieters berechtigt gewesen sein. Ansonsten muss der Mieter dafür aufkommen.